Дом нужен каждому

По итогам 10 месяцев прошлого года в Казахстане было заключено 355,6 тысяч сделок купли-продажи жилья - на 3,5 процента больше, чем за аналогичный период 2024-го. По сравнению с январем-октябрем 2023 года рост составил 18,1 процента. Таким образом, наблюдается устойчивое увеличение спроса на жилье.

 

По данным аналитиков портала Еnergyprom, из общего количества сделок 21,5 процента пришлось на индивидуальные дома, 78,5 процента - на квартиры в многоэтажных домах.

В региональном разрезе наибольший спрос на жилье продемонстрировали обе столицы - Астана (73 тысячи сделок купли-продажи) и Алматы (71,1 тысячи сделок). Два мегаполиса сформировали более 40 процентов всех сделок.

При этом стоит отметить, что не все регионы показали положительную динамику. В плюсе оказались семь регионов, в том числе все три мегаполиса.

Таким образом, именно мегаполисы демонстрируют наибольший рост спроса на жилье - там продолжаются активная миграция, увеличение численности населения и масштабное развитие городской инфраструктуры. При этом большое количество сделок обусловлено не только потребностью в собственном жилье, но и интересом к недвижимости как к одному из наиболее надежных инвестиционных инструментов.

Сегодня жилье воспринимается уже не просто как базовая необходимость, а как актив, способный формировать долгосрочный доход и служить защитой от девальвационных и инфляционных рисков. Постоянное лидерство Астаны и Алматы на рынке купли-продажи служит прямым подтверждением этого тренда, даже несмотря на то, что уровень обеспеченности жильем в этих городах традиционно выше среднего по стране.

Высокий инвестиционный спрос на жилье в мегаполисах не случаен. Стоимость недвижимости в Алматы, Астане и Шымкенте демонстрирует устойчивый рост в долгосрочной перспективе. Жилье по-прежнему остается одним из наиболее надежных и доходных инструментов вложений, поэтому инвестиции в этот сектор следует рассматривать именно в долгосрочной динамике.

По данным Бюро национальной статистики (БНС) АСПиР РК, цены на первичном рынке жилья в Алматы в октябре 2025 года увеличились на 16,2 процента за год и сразу на 57,4 процента к декабрю 2020-го. На вторичном рынке рост составил 20,8 процента за год и 56,7 процента к декабрю 2020-го. Наблюдаемая динамика является одной из самых высоких среди регионов РК.

Подобный рост подтверждается и другими источниками - агрегаторами объявлений, а также отдельными застройщиками. Так, согласно «Индексу Крыши» от Krisha.kz цены на жилье в Алматы с декабря 2020-го по декабрь 2025 года увеличились на 67 процентов. Более детально динамика отражена в инфографике ниже.

Показательна и ситуация по строительным компаниям. Так, к примеру, среднестартовые цены Бигвилля Arena Park Comfort-1 от BI Group в Алматы в ноябре 2022-го составляли 452,5 тысячи тенге за квадратный метр, а сейчас на Krisha.kz средние цены в этом жилом комплексе достигают 750 тысяч тенге за квадратный метр. То есть рост за три года составил 65 процентов. Если брать пример с меньшим сроком, наблюдается аналогичная ситуация. К примеру, среднестартовая цена другого Бигвилля, Dream City Family A, в апреле 2024-го составляла 516 тысяч тенге, а на сегодняшний день стоимость достигла 721 тысячу тенге за квадратный метр, увеличившись на 40 процентов за столь короткий период.

Аналогично обстоят дела и с коммерческой недвижимостью. Средние цены на нее в Бигвилле Arena City выросли на 46,8 процента за 30 месяцев, в жилом комплексе Dastur - на 19,4 процента за 13 месяцев.

Итак, мы подробно проанализировали инвестиционную привлекательность недвижимости с разных точек зрения, подтвердив факт роста ее стоимости.

Похожая ситуация складывается и в других мегаполисах. Так, в Астане, по данным БНС, цены на первичном рынке в октябре 2025 года увеличились на 13,7 процента за год и сразу на 77,1 процента к декабрю 2020-го. На вторичном рынке рост составил 11,6 процента за год и 66,9 процента к декабрю 2020-го.

Рассмотрим более детально инвестиционную составляющую недвижимости и ее преимущества. Во-первых, стабильность цен на качественное жилье в Казахстане оказывает ключевое влияние на структуру частных инвестиций. Даже в периоды макроэкономических спадов рынок жилой недвижимости демонстрирует устойчивую динамику и сохраняет способность к капитализации.

Почему недвижимость остается антиинфляционной защитой: стоимость квадратного метра исторически растет быстрее индекса инфляции; девальвационные циклы стимулируют приток капитала в «твердый» актив; жилье невозможно обесценить одномоментно, в отличие от валютных или фондовых инструментов.

Даже при умеренных темпах прироста удержание ликвидности - ключевое преимущество рынка жилья.

 

Арендный доход: стабильный денежный поток

Параллельно с ростом стоимости инвесторы получают второй слой доходности - арендный. Казахстанский рынок аренды, особенно в крупных агломерациях, таких, как Алматы, Астана и Шымкент, сохраняет высокий уровень спроса.

Факторы устойчивого арендного спроса: рост внутренней миграции; приток студентов и релокация специалистов; развитие IT-кластеров и бизнес-центров; увеличение количества семей, предпочитающих долгосрочную аренду.

Ставки аренды жилья в крупных городах остаются одними из самых стабильных на рынке недвижимости регионов, что позволяет инвесторам прогнозировать денежный поток с высокой степенью точности.

 

Ликвидность и инвестиционная безопасность

В отличие от альтернативных финансовых инструментов недвижимость обладает уникальным свойством: ликвидность сохраняется даже в кризисные периоды.

Что формирует высокий уровень ликвидности жилья: устойчивый спрос на первичное и вторичное жилье; ограниченность земельных ресурсов в крупных городах; демографический рост и урбанизация; переход населения от моделей накопления к моделям владения активами.

Даже при временном замедлении рынка спрос на качественное жилье не исчезает, а лишь переориентируется по классам и локациям.

Обсудим условия выгодной покупки жилья. При инвестициях в жилую недвижимость нужно учитывать множество факторов и понимать, когда это максимально выгодно.

В первую очередь, с учетом большого количества неблагоприятных застройщиков и мошеннических структур, нужно выбирать надежного застройщика - это в основном крупные строительные компании, работающие на протяжении многих лет.

Теперь рассмотрим цены. Ценообразование на рынке первичной недвижимости устроено поэтапно: на каждом этапе строительства стоимость квадратного метра закономерно увеличивается, достигая максимума к моменту ввода объекта в эксплуатацию и последующего выхода на вторичный рынок.

Во-первых, старт продаж/этап котлована: минимальная цена за весь цикл. Это точка входа, где цена наиболее выгодна и инвестиционно оправдана.

Почему на старте самые низкие цены: девелопер привлекает капитал для начала строительно-монтажных работ; формируется первичная база покупателей; отсутствуют инфраструктура и визуальный продукт (только концепт).

На этом этапе фиксируется самая большая доходность на приросте. Именно здесь инвестор покупает «идею» и получает максимальную разницу между входом и финальной стоимостью. Как мы отметили ранее, риск в основном связан с надежностью застройщика: если это крупный участник рынка, риски минимальны.

Во-вторых, активная стадия строительства: средний уровень цены, рост спроса.

Когда фундамент заложен, начинается конструктив, и объект приобретает физические очертания: растет доверие рынка; подключаются новые покупатели, ориентированные на сданный продукт; девелопер корректирует цену с учетом стадий выполнения работ.

В этот период обычно происходит первый существенный скачок стоимости: цена растет быстрее, чем на любой последующей стадии.

В-третьих, завершение строительства/предсдача: ближе всего к рыночному потолку.

Когда дом уже почти готов: сформирована инфраструктура; видны благоустройство, фасады, общие зоны, коммерция; риски минимизированы.

В-четвертых, сдача объекта в эксплуатацию: пик первичной цены. В момент ввода в эксплуатацию: запускается общее благоустройство; подключаются школы, сервисы, коммерция; дом официально вводится в рынок.

На этом этапе застройщик завершает ценообразование: стоимость достигает пикового уровня первичного сегмента. Рост цены относительно старта может быть двукратным (в зависимости от локации и класса проекта).

И, в-пятых, вторичный рынок: окончательная рыночная капитализация. После сдачи и заселения объект выходит на вторичный рынок: жилье оценивается по локации, инфраструктуре и фактическому качеству; включаются рыночные механизмы спроса/предложения; актив получает статус ликвидного готового жилья.

Механизм понятен: инвестор продает уже не «стройку», а готовый, проверенный инфраструктурой продукт с минимальными рисками.

 

Главный вывод

Чем раньше инвестор входит, тем больше амплитуда доходности. На старте покупаются потенциал плюс инфраструктура будущего плюс концепция.

На финальных этапах покупаются готовность, ликвидность и минимальные риски.

Именно поэтому ранний вход всегда обеспечивает двойную инвестиционную отдачу: рост стоимости квадратного метра от котлована до сдачи в эксплуатацию; арендная доходность после ввода.

Надеемся, что эти знания помогут вам при выборе жилья.

Подготовила Мира АЗИМОВА,
фото Юрия КИМА