КСК, ОСИ или свободное плавание

Очередной отопительный сезон не стал серьезным испытанием для жилищно-коммунального хозяйства региона. И хотя морозов нет, зима нынче балует нас теплыми днями, жителям многоэтажных домов нужно пережить ее с наименьшими издержками.

 

Впрочем, качество теплоснабжения зависит и от того, как дома были подготовлены к отопительному сезону. К сожалению, год за годом, десятилетие за десятилетием наблюдается одна и та же картина - многие жители многоэтажных домов, являющиеся собственниками квартир, ждут, когда кто-то подготовит их жилье к зиме. Надеются на акиматы разных уровней, на предприятия ЖКХ либо на еще кого-то. Почему-то они уверены, что им «все должны».

 

О ходе
отопительного сезона

Прошло 125 суток с начала отопительного сезона при нормативном сроке 164 суток, сообщили в управлении энергетики и жилищно-коммунального хозяйства акимата области. В штатном режиме функционируют девять топливно-энергетических комплексов и 590 автономных котельных. Они полностью обеспечены основными и резервными запасами топлива. Соблюдение температурного графика на источниках теплоснабжения находится под ежедневным контролем. На всех предприятиях круглосуточно работают аварийно-диспетчерские службы.

Общий планируемый объем угля по области составляет 191,1 тысячи тонн, для населения обеспечено 134,9 тысячи тонн, автономным котельным поставлено 55,2 тысячи тонн из запланированных 56,2 тысячи тонн. В регионе 27 организаций занимаются реализацией угля, функционирует 31 железнодорожный тупик. В настоящее время на железнодорожных тупиках имеется запас угля в объеме 7,8 тысячи тонн, очередей не наблюдается.

Министерством энергетики РК области выделено 34,3 тысячи тонн социального мазута, в том числе для котельной города Жанатаса предусмотрена закупка 12805 тонн мазута за счет средств областного бюджета в размере 1,4 миллиарда тенге. В соответствии с графиком на октябрь-декабрь запланированные 8500 тонн мазута поставлены в полном объеме, поставка мазута продолжаются по графику. На складе имеются 2529 тонн мазута, что обеспечивает потребность на 33 суток при суточном расходе 75-80 тонн.

Таким образом, отопительный сезон в области проходит в штатном режиме с достаточными запасами топлива и без сбоев в теплоснабжении. Как видим, свои обязательства перед населением и всеми потребителями тепло-энергетического комплекса в этом сезоне власть старательно (как впрочем, всегда), выполняет.

Вопрос в том, насколько полно могут воспользоваться этими возможностями сами собственники квартир в многоэтажках. Вот тут мы упираемся в проблему.

 

Промежуточные итоги модернизации жилья

По данным управления энергетики и жилищно-коммунального хозяйства акимата области, в четырех городах региона насчитываются 1855 многоквартирных жилых домов, из них 620 находятся в удовлетворительном состоянии (33 процента), 657 прошли капитальный ремонт (35 процентов), 578 нуждаются в ремонте (31 процент).

В 2011-2024 годах проведен капитальный ремонт 657 жилых домов на общую сумму 23,8 миллиарда тенге. В том числе, за счет республиканского бюджета на 17,7 миллиарда тенге отремонтировано 444 дома; за счет местного бюджета -
1,8 миллиарда тенге - 63 дома; за счет возвратных средств - 3,2 миллиарда тенге - 148 домов; за счет спонсорской помощи - 29,5 миллиона тенге - два дома.

Конкретно, в 2024 году за счет республиканского бюджета выполнены работы по капитальному ремонту 81 жилого дома на сумму 5,9 миллиарда тенге (53 дома в Таразе, по 12 - в Жанатасе и Шу, в селе Кулан района Т. Рыскулова - четыре дома).

В 2025 году за счет возвратных средств отремонтировано шесть жилых домов в Таразе на сумму 595,2 миллиона тенге.

Разработан региональный план развития на 2025-2028 годы по проведению капитального ремонта многоквартирных жилых домов, нуждающихся в обновлении. Планируется провести капитальный ремонт 349 многоквартирных жилых домов, в том числе в 2025 году - 87; в 2026 - 83; в 2027 -
85; в 2028 году - 94 домов. В случае реализации указанных проектов доля многоквартирных жилых домов, нуждающихся в ремонте, в Жамбылской области снизится до 12 процентов.

В прошлом году на проведение капитального ремонта 87 домов в отраслевое министерство был направлен бюджетный запрос на сумму 8,3 миллиарда тенге, однако финансовая поддержка по запросу не оказана.

Кроме того, в соответствии с последними изменениями, внесенными в законодательные акты в сфере жилищных отношений, для приведения жилых домов к единому архитектурному облику предусмотрена возможность выделения безвозвратных средств из местного бюджета на проведение капитального и текущего ремонта крыш и фасадов многоквартирных жилых домов. В 2023 году в городе Шу за счет средств местного бюджета крыши и фасады девяти многоквартирных жилых домов приведены к единому архитектурному облику, а в 2024-2025 годах в Таразе крыши и фасады 25 многоквартирных жилых домов обрели единый облик.

 

Собственник несёт ответственность

В советское время вопросами эксплуатации жилья ведало государство. Ведь и жилье это являлось государственным, притом что его обитатели могли квартиру поменять или пользоваться ей вечно. Поэтому работа жилищно-эксплуатационных управлений (ЖЭУ), финансируемых потребителями комуслуг, а также из бюджета, считалась делом привычным. При этом совершенно естественным было то, что владельцы частного жилья полностью оплачивали его содержание, ремонт и все прочие сопутствующие расходы.

Но в начале 90-х после приватизации квартир ЖЭУ канули в Лету, а дома требовалось содержать (от подвала до крыши и территории кондоминиума) новообразованным владельцам. Для этого после нескольких неудачных экспериментов в Казахстане пришли к системе кооперативов собственников квартир (КСК). Их должны были содержать сами жители путем внесения взносов, сами избирать председателей и так далее. Словом, демократия в чистом виде.

Вот только жители наши оказались к такой сознательности совершенно не готовы. Ассоциация КСК в Таразе была создана несколькими энтузиастами, но выжить не смогла. Председатели кооперативов поголовно жаловались на низкую собираемость взносов, как правило, не более 20 процентов от общего числа владельцев квартир, а потому еле-еле сводили концы с концами. Жители оправдывались в классическом стиле «моя хата - с краю», то есть «сначала выполните работы, а потом посмотрим». Впрочем, тут же действовал и «английский» принцип - «чего стоит услуга, если она уже оказана?». В общем, вся эта система скорее буксовала, чем действовала более 20 лет.

В начале 2000-х годов была разработана и внедрена программа модернизации многоэтажных домов, о результатах которой будет сказано ниже. Программа действует и поныне.

На законодательном уровне были созданы новые структуры управления многоэтажками - ОСИ.

Что собой представляет ОСИ

Объединение собственников имущества многоквартирного дома (ОСИ) - это некоммерческое юридическое лицо, которое создается собственниками квартир и нежилых помещений одного дома для финансирования и управления объектами кондоминиума.

Понятно, что ОСИ предусмотрены для замены малоэффективных КСК (кооперативов собственников квартир), которые нужно было реорганизовать до 1 июля 2023 года. Второй альтернативой для КСК стали также простые товарищества, не требующие регистрации и устава. Как уточняет пункт 2 статьи 43 Закона РК «О жилищных отношениях», можно создать только одно ОСИ на один дом. Это касается и жильцов домов, расположенных на едином фундаменте с общими коммуникациями и единым земельным участком.

Важное уточнение - ОСИ управляет объектами кондоминиума, кондоминиум означает «совместное владение каким-то имуществом». В соответствии со статьей 42 Закона РК «О жилищных отношениях» ОСИ признается одной из форм управления кондоминиумом.

Напомним, что к объектам кондоминиума, которые совладельцы обязаны содержать, относятся фасады домов, подъезды, вестибюли, холлы и коридоры; лестничные марши и лестничные площадки; крыши, чердаки, технические этажи, подвалы; лифты, общедомовые инженерные системы и оборудование.

Согласно статье 32 Закона РК «О жилищных отношениях», содержание объектов кондоминиума - это обязанность, а не право совладельцев, участие каждого совладельца пропорционально площади его квартиры или нежилого помещения (кладовки, парковочного места, коммерческого помещения).

Для избежания тех же проблем, что возникли когда-то у КСК, ОСИ должно иметь два счета. Согласно пункту 3 статьи 43 Закона РК «О жилищных отношениях», для создания ОСИ нужно минимум два собственника квартиры или нежилого помещения. ОСИ может создаваться по инициативе совета дома, доверенного лица простого товарищества, ревизионной комиссии или не менее 10 процентов жильцов.

Решение о создании ОСИ принимается на общем собрании жильцов дома. Там же избирается председатель. На него возлагается обязанность зарегистрировать юридическое лицо и в течение 15 дней открыть два счета: текущий и сберегательный.

Текущий счет покрывает расходы на все текущее управление объектом кондоминиума, оплату услуг подрядчиков. Сберегательный счет пополняется с помощью накопительных взносов. Его цель - постепенно накопить достаточно большую сумму для проведения капитального ремонта дома, его фасада, внутренних общих помещений, замены коммуникаций и других затратных мероприятий по содержанию недвижимости и обустройству прилегающих территорий.

На основании положений типового устава при необходимости ОСИ может быть ликвидировано по решению собрания совладельцев.

 

Содержание объектов кондоминиума

Основные расходы ОСИ несет именно для текущего покрытия затрат на содержание всех объектов кондоминиума. Сюда входят проведение дезинсекции, дезинфекции и дератизации паркингов, подвалов и других мест общего пользования; техническое обслуживание систем водоснабжения и канализации, отопления, электроснабжения, газоснабжения и вентиляции; устранение аварий общедомовых систем; подготовка дома к отопительному сезону.Сюда же относятся уборка мест общего пользования; полив и стрижка газонов, уход за зелеными насаждениями; уборка снега и льда; противопожарные мероприятия; вывоз мусора.

Кроме того, раз в несколько лет за счет сберегательного счета ОСИ должно планировать и проводить капитальный ремонт: перекрытие крыши, заделку швов, обшивку фасада, модернизацию лифтов и другие масштабные работы. Поэтому запрещено отказываться от накопительного взноса.

В теории ОСИ созданы на смену КСК. Их основная задача - обеспечивать содержание кондоминиума -
мест общего пользования, коммуникаций. Финансирование кондоминиума осуществляется самими жильцами.

 

А что происходит
на деле

Выяснилось, что ОСИ имеет то же слабое место, что и КСК: их финансовая состоятельность напрямую зависит от доброй воли жильцов: насколько те будут исправно платить.

Что касается реформирования КСК в ОСИ, то нередко оно сводилось только к закрытию КСК! Дома, раньше худо-бедно обслуживаемые кооперативами собственников квартир, теперь оказались в свободном плавании.

Мы попытались оценить, какие системы управления жильем функционируют в Таразе. Ситуация сложилась по желанию самих владельцев квартир или их нежеланию что-то предпринимать.

Житель одного из домов в микрорайоне Талас Рауф Сабитов рассказал, что после ликвидации КСК владельцы квартир собрались и учредили ОСИ.

- Большая проблема была с избранием председателя, на эту должность никто не хотел идти. Одну молодую женщину кое-как уговорили, стала нашим председателем. Должность оказалась у нее тяжелой, но в целом ОСИ дом обслуживает неплохо. Козырьки у подъездов сделали новые, по мелочи ремонтируются внутридомовые коммуникации, - рассказал собеседник. - Но председатель настаивает на переизбрании другого кандидата из-за того, что услуги ОСИ оплачивают только 20-25 процентов собственников квартир. От тех, кто сдает жилье в аренду, добиться ничего невозможно, им безразлично, в каком состоянии дом. Единственный вариант - действовать через суд или нотариуса.

 

Как взыскать долг
с владельца квартиры

Взыскание задолженности с собственников квартир и нежилых помещений, уклоняющихся от участия в обязательных расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума посредством совершения нотариусом исполнительной надписи, основывается на ряде нормативных актов, в том числе законах «О нотариате» и «О жилищных отношениях». Этот процесс занимает в среднем от одного до трех месяцев, который включает в себя следующие этапы: сбор документов для составления заявления нотариусу о совершении исполнительной надписи; составление заявления нотариусу и расчет задолженности; совершение исполнительной надписи нотариусом; подача должником возражения на предъявленные требования; погашение задолженности собственником.

Необходимо учесть, что задолженность собственника квартиры, нежилого помещения, кладовой и паркинга, образовавшаяся за последние три месяца до обращения к нотариусу, не подлежит взысканию.

Можно добиться добровольного погашения задолженности. В течение 10 рабочих дней с момента получения уведомления о совершенной исполнительной надписи должник добровольно может погасить свою задолженность. На счет ОСИ (КСК или простого товарищества) оплачивается долг, а также возмещаются затраты за услуги нотариуса и почтовые расходы.

Должник после погашения всех долгов уведомляет нотариуса, написав в его офисе заявление-возражение о полном погашении задолженности в письменном виде, либо направляет его почтой с уведомлением, либо на электронную почту нотариуса с приложением квитанций.

- Процедура взыскания долга юридически вполне отработана, -
говорит Рауф Сабитов. - Но ведь председатели ОСИ в таких вопросах разбираются слабо или вовсе не понимают. Вообще, было бы неплохо, чтобы акимат города или отдел жилищных отношений, к примеру, создали специальные курсы для тех, кого жители выбрали руководить ОСИ. Тогда и проблем в их работе стало бы меньше.

Идея, несомненно, хорошая. Рекомендуем руководителям ОСИ в Таразе выйти на уровень акима города, есть все шансы реализации с пользой для жителей.

 

КСК выжил, а дома?

Но не везде ОСИ заменили КСК. Так, жители микрорайона Аса (10-й), продолжают оплачивать услуги … КСК «Аса»! Впрочем, услугами это назвать сложно.

- За декабрь прошлого года от КСК счет пришел на 1440 тенге, - рассказывает житель дома № 104 Вадим Шевчук. - Но насчет услуг ничего хорошего не скажу: вызов электрика или сантехника, чтобы в подвале вентили посмотрел, оплачиваем отдельно. Протечка была при подаче горячей воды, пришли из КСК слесари, вентиль закрыли. Теперь всю зиму в моей квартире нет горячей воды. Чтобы помыться, приходится воду на плите греть… Чтобы переизбрать руководителя КСК, нужно организовать общее собрание, а большинству жителей, по-моему, все равно, они просто не платят за услуги КСК. Сколько раз жаловались в кооператив, они отвечают: «У вас только пятая часть квартир платит нам!».

Наша попытка дозвониться в КСК по указанному на счете номеру не удалась: «абонент в данный момент не принимает звонки».

А вот найти ответственных за состояние второго подъезда дома № 254 по улице Желтоксан очень просто: можно позвонить в любую квартиру.

- Наш дом много лет входил в КСК «Турксиб-2», - рассказывает жительница квартиры № 32 Александра Федина. - Работали они вроде неплохо, но вечная проблема была: платили максимум 20 процентов владельцев квартир. Вот и приходилось почти на все расходы, что на чердаке, что под полами (у нас нет подвала), собирать деньги по квартирам. Собрания проводили, но ходили на них те, кто взносы платил, а остальным дела ни до чего не было. Как заходила речь о деньгах на ремонт, жильцы отказывались… Но несколько лет назад кооператив обанкротился, и стали мы сами по себе. Жильцы нашего подъезда решили жить без общего домоуправления. У нас еще с 90-х годов так заведено: не дали срезать батарею отопления в подъезде на первом этаже, как это сделали во всем районе, поставили железную дверь в подъезд еще лет 25 назад, сохранили и деревянную. В прошлом году благодаря жительнице из квартиры № 25 заменили окна в подъезде на пластиковые. В результате зимой в нашем подъезде плюс 18 и заметно теплее в квартирах! Внутри у нас чисто, на стенах - гобелены и картины. Уборщице платим: регулярно моет полы, подметает. Войти в подъезд приятно. Вот у нас дом 1968 года постройки, козырек над входом в подъезд старый, течет, взялись мы поставить на него «теремок», еще с КСК посчитали - очень дорого. А когда мы сами договорились с местными умельцами, так они нам всю работу сделали за один день и в три раза дешевле. Сейчас собрали по 60 тысяч тенге с квартиры на ремонт кровли над нашим подъездом - как придет весна, начнем работы, материалы закуплены. Вот так и живем без КСК и ОСИ. Для того чтобы наша совместная деятельность была прозрачной, мы создали чат в мессенджере WhatsАpp, где выкладываем всю текущую информацию. Все четко и понятно: кто сколько сдал и на что, какие деньги требуются и на что. Там у нас вопросы-ответы, объявления, когда пройдет очередное собрание. Это удобнее и проще для всех жильцов.

Не берусь судить, но локальная забота о какой-то части дома - тоже вариант. Правда, подъезд - не дом, и общие проблемы владельцами лишь 10-20 квартир не решить. Но, по крайней мере, сам пример вдохновляет: могут же наши жители решать вопросы содержания собственного жилья самостоятельно.

Юрий ЕФИМОВ,
фото автора