The news is by your side.

Навыки, необходимые каждому. Риэлтор из Тараза консультирует молодые семьи

Риэлтор из Тараза консультирует молодые семьи

Андрей Трубин помогает жамбылцам приобрести жилье или совершить другую крупную покупку так, чтобы в будущем не оказаться на мели из-за банковских процентов.

Молодой человек с экономическим образованием несколько лет проработал в Алматы, после чего вернулся в родной Тараз с накопленным опытом и задачей освоить рынок аренды и продажи жилья.

— В моей профессии важен любой нюанс. В Алматы я сначала учился, а затем работал и в общей сложности прожил там почти 10 лет. Риэлтору важно знать каждую мелочь о рассматриваемых объектах. Например, шум железной дороги, криминогенная обстановка, проблемы с коммуналкой, сезонные неурядицы, например, подтопление, или повышенная влажность дома — все это может стать аргументом в торгах, чтобы снизить цену при покупке, или, наоборот, завысить ее. Решил вернуться в Тараз, ведь здесь я знаю каждый район, — рассказывает Андрей.

 

Где родился, там и пригодился

Работая в крупной компании в Алматы, молодой жамбылец впитывал всю необходимую информацию, чтобы затем использовать полученный опыт на родной земле.

— Конечно же, я усвоил немало уроков, но одной из важнейших и инновационных практик стала финансовая консультация. Представьте, что иногда люди ищут хороший дом за 10 миллионов тенге, больше у них денег нет. Но вы не можете найти его за такую цену, а вот за 15 миллионов — сразу несколько. Но люди не знают многих нюансов, например, как лучше найти недостающие деньги. Взять кредит или ипотеку? По какой программе? В каком банке? Отвечая на эти вопросы, мы помогали людям избежать ошибки. Позже я понял, что в подобной консультации нуждаются многие в Таразе, — продолжает парень.

Будущая жена Андрея Трубина занималась волонтерством со студенческой скамьи. Девушка помогала бездомным животным, нуждающимся людям и активно принимала участие в экологических акциях. По признанию Андрея, он также начал заниматься волонтерской деятельностью, что позже привело его в сферу оказания бесплатных финансовых консультаций.

— Нынешнее поколение выросло в полном достатке, поэтому многие не умеют грамотно контролировать свои финансы. У одних не было нужды, ведь всю жизнь за них все решал папа или дедушка. Другие же с юных лет совершали разные авантюры и знают, что из любого финансового тупика их вытащат родители. К тому же в казахских семьях нередко жильем молодые семьи обеспечивают родные. Однако сегодня молодежь все чаще демонстрирует желание добиться всего самостоятельно, — говорит спикер.

 

Кредит или ипотека

Чаще всего Андрея спрашивают о том, какой заем выбрать — потребительский кредит или ипотеку. В первом случае людей привлекают простота и скорость выдачи, но отталкивают заоблачные переплаты. Ипотеку же сложнее взять, она требует больше бумажной волокиты, но заметно выгоднее для потребителя.

— В разных банках условия отличаются, но можем рассмотреть усредненную картину. Представьте, что покупателю нужно 10 миллионов тенге. Обычно банки второго уровня выдают такую сумму на срок в среднем от трех до пяти лет. Стоит понимать, что переплата сильно зависит от сроков. Например, всего за год вы переплатите около 500 тысяч тенге, при этом ежемесячный платеж составит около 900 тысяч тенге. А за пять лет вы переплатите 2,7 миллиона, но сумма ежемесячного платежа будет колебаться в районе 200 тысяч тенге. Для большей наглядности можно рассчитать сценарий при кредитовании на 10 лет. При стандартном распределении кредита по аннуитетному графику в таком случае переплата составит более 17 миллионов тенге. То есть, взяв в кредит жилье за 10 миллионов, за 10 лет вы отдадите банку еще полторы такие квартиры. Поэтому такие сроки банки даже не предлагают своим клиентам, ограничивая их тремя-пятью годами. Ипотечный же кредит берет все лучшее от потребительского — можно платить долго, а переплата составит минимум. Все потому, что гарантия безопасности банка — ваша квартира, которая все это время находится в его собственности. На таких кредитах зарабатывают количеством и дают, не боясь, ведь банк не рискует потерять свои средства, а жилье в нашей стране всегда растет в цене, — говорит Андрей.

Молодой человек отмечает, что большинству людей, кто не знал подобных деталей, этого бывает достаточно для выбора. Другие же, кто финансово более подкован, ищут подробную информацию и конкретные советы.

— Каждый случай уникален, и всегда нужно вести расчеты отдельно. Но со временем, когда в моей базе накапливается все больше примеров, решения принимать становится легче, потому что возможные варианты развития событий мы уже просчитывали. Например, если людям требуется большой заем, то тут и без специалиста понятно, что нужна ипотека. Ее дают на срок до 20-25 лет. Это предложение является выгодным, даже если брать во внимание только регулярную инфляцию. А прибавьте сюда возможность принять участие в государственной программе или получить другие льготные условия. Единственный минус такого варианта — это огромный срок. Наличие ипотеки делает человека немобильным. Вы не сможете переехать в другой город, не сможете быстро продать квартиру в случае необходимости. Вам будет сложно сменить род деятельности или даже поменять работу в рамках выбранной специальности, потому что вы не можете себе позволить хотя бы на минимальный срок оказаться без дохода, — говорит спикер.

Потребительские же кредиты имеет смысл брать в ситуациях, когда нужна либо небольшая сумма, либо вы сумеете вернуть деньги в кратчайшие сроки.

— Например, в ситуации, которую мы рассматривали вначале, когда из 15 миллионов у покупателя имеются 10 миллионов тенге, то все еще стоит присмотреться к ипотеке. Взять быстрый беззалоговый кредит в банке имеет смысл, если недостает двух, а максимум — трех миллионов тенге. Те же пять миллионов тоже можно взять, но сегодня банки учитывают платежеспособность клиента, поэтому для такого займа ваша ежемесячная заработная плата должна составлять минимум 500 тысяч тенге. И при этом вы не должны быть обременены другими кредитами. Также можно выиграть за счет коротких сроков. Например, если вы знаете, что скоро получите большие деньги и полностью погасите кредит. Во всех банках второго уровня сегодня предлагают именно аннуитетный график с равным ежемесячным платежом. Но это не значит, что сумма задолженности будет погашаться равномерно. Так, заплатив 100 тысяч тенге в первый месяц, вы погасите лишь около 20 тысяч тенге основного долга, 80 тысяч же выплачиваются в качестве вознаграждения банку. С каждым новым платежом чаша весов будет перевешиваться в другую сторону. К середине срока вы будете платить примерно в равной доле основной долг и вознаграждение банку. То есть под конец срока кредитования отсутствует смысл досрочного погашения, ведь вы не сэкономите ничего. Потому что свою переплату вы уже отдали банку в первые два-три года. Следовательно, если у вас появляется возможность внести большую сумму на первых порах — делайте это. Банк проведет перерасчет и скорректирует сумму платежа. Таким образом вы сумеете заметно сэкономить, — рассказал А. Трубин.

 

Придерживайтесь плана

Молодой специалист подчеркивает, что в первую очередь покупателю необходимо определиться с целью. Кто-то покупает жилье, чтобы использовать его самостоятельно, другие же делают это ради приумножения средств. Одни с этим жильем выходят на арендный рынок, другие занимаются перепродажей. Третьи же используют недвижимость как средство сохранения своего состояния в период колебания курса валют.

— Прежде чем начинать поиск жилья, мы всегда узнаем, зачем ему нужна квартира или дом. Если для дальнейшей продажи, то лучше рассматривать небольшие объекты — однокомнатные или двухкомнатные квартиры, переделанные в студию. Они, конечно же, дешевле больших домов или трех-четырехкомнатных квартир, а значит, быстрее продаются. На ходовой товар всегда проще найти клиента, если вашей целью является именно перепродажа. А вот если вы хотите зарабатывать на последующей сдаче жилья в аренду, то более важно выбрать правильный район. Существуют три категории арендаторов, которые четко распределены по финансовому состоянию. Первые и самые неплатежеспособные — это студенты. Молодые люди, которые сами зарабатывают на первое съемное жилье или получают деньги от родителей, всегда будут выбирать самый дешевый вариант даже во вред удобству. Их целью всегда будут маленькие квартиры как можно ближе к университету, а в случае нехватки средств они не побоятся снять квартиру на окраине. В средний класс арендаторов входят семейные пары без собственного жилья. Такие клиенты всегда ищут жилье на длительный срок, они выбирают благополучный район, желательно рядом с детским садом и школой. Они с удовольствием будут жить в цент­ре города, но могут выбрать и спальные районы, если нужно немного сэкономить на подгузники и детскую присыпку. Самые платежеспособные клиенты всегда выбирают удобное жилье, не обращая внимание на стоимость. Чаще всего такие люди приезжают ненадолго, а квартиру оплачивает фирма. Или же командировочные выплаты позволяют снять лучшее жилье. Гости города никогда не захотят жить в массивах Сахарный завод или Дальняя Карасу. Конечно же, они выберут центр города, — продолжает Андрей.

Соответственно, выбирая квартиру для этих целей, всегда нужно учитывать целевую аудиторию. Соответствующим образом обставлять ее и всячески облагораживать.

Есть и другие параметры поиска, например, если квартира покупается с целью сберечь средства посредством вложения их в недвижимость, то лучше всего выбирать квартиры в уже готовой новостройке или на вторичном рынке.

— Недвижимость держится в цене, а зачастую и растет. Исключением являются ситуации, когда построенный дом возведен некачественно. Если посыпалась штукатурка — это не беда, а вот если на стенах появляются трещины, то пора бежать из дома. А стоимость такой квартиры резко падает. Также для сохранения стоимости важна стабильность в вопросе инфраструктурного обеспечения. Дома портятся без отопления, а постоянные перебои с питьевой или горячей водой могут отпугнуть потенциальных покупателей, а значит, вам придется компенсировать эти неудобства хорошей скидкой на квартиру и уйти в минус. Если вы все же готовы рискнуть и приобрести квартиру в строящемся доме, то стоит основательно изучить вопрос. Познакомиться с готовыми проектами застройщика, быть может даже встретиться с жильцами таких домов и пообщаться на эту тему. Поищите публикации в СМИ не только об этой компании, но и о самом проекте. Узнайте, какие у властей планы на этот район. Например, несколько лет назад, когда 15-й микрорайон только начинали строить, я всем своим клиентам советовал приобретать там жилье. Было видно, что акимат основательно занимается этим вопросом, а значит, немного погодя, там появится развитая транспортная система, наладится инфраструктура, появятся магазины, торговые дома, сады и школы. Например, одна молодая семья по моему совету приобрела двухкомнатную квартиру в одной из первых построенных многоэтажек. Тогда она обошлась им в пять миллионов тенге. Сегодня эта квартира оценивается не дешевле 18 миллионов. Получается, за четыре года вложенные финансы продемонстрировали рост больше 250 процентов, — говорит Андрей.

 

Не прихоть, а ответственность

Сегодня Тараз активно растет вширь, и большинство присоединяемых районов представляют из себя частный сектор со множеством отдельных участков и домов. Приобретение такого дома — это совсем другое дело и требует иного подхода и внимания к другим деталям.

— Покупая квартиру, вы волей-неволей вступаете в зону коллективной ответственности. Протекшую крышу чинят дружно всем подъездом, ровно, как и совместно собирают средства на замену прохудившихся коммуникаций в подвале. А вот дома в частном секторе — это отдельные государства. Приобретая его, стоит помнить, что в случае появления проблем вы останетесь с ними один на один. Свой домик — это не просто прихоть, а огромная ответственность перед самим собой и вашей семьей. Поэтому к покупке дома стоит подойти подготовленным. Неважно, в какое время года вы приняли решение приобрести дом —
всегда дожидайтесь весны. Именно тогда лучше всего видны недостатки дома. Талые и грунтовые воды сразу покажут, есть ли подтопления в подвале и достаточно ли хорошо фундамент защищен от проникновения влаги. Именно весной в подвалах легко найти сырые углы. Их наличие должно вас насторожить, а если они имеются и в жилых комнатах — то бегите. Такую проблему будет сложно решить. Еще один нюанс, которому меня научили в Алматы — это привлечение специалистов. Никогда не покупайте дом самостоятельно. Найдите опытного строителя, если нужно, обратитесь в соответствующие компании и заплатите за данную услугу. Дом нужно осмотреть профессиональным взглядом от фундамента до кровли. Лучше совершить разовую трату на специалиста, чем потом годами решать проблему, — отмечает парень.

Также специалисты советуют обязательно проверить крышу. Это важная и весьма дорогая часть дома. Например, в недавней практике случился такой казус. Приглашенный эксперт обнаружил, что при строительстве было допущено одно нарушение: при укладке кровли гидроизоляционный материал был уложен не той стороной. Со временем утеплитель вымок и стал негодным, стропила сгнили, что привело к появлению грибка. Хозяевам пришлось заново перекрыть полностью крышу. Если бы они выяснили это до покупки дома, то их семейный бюджет сохранил бы не меньше трех миллионов тенге. Также стоит проверить, насколько правильно устроена система водоотвода.

Алексей ПОЛЯКОВ,
фото Юрия КИМА

Комментарии закрыты.