Обезопасить от рисков. Нюансы обеспечения долевого участия в жилищном строительстве

Нюансы обеспечения долевого участия в жилищном строительстве

В современном Казахстане одним из наиболее распространенных способов обеспечения конституционного права граждан на жилище является долевое участие в жилищном строительстве.

Решение жилищного вопроса является одним из приоритетных направлений государственной политики. Президент Касым-Жомарт Токаев в своем Послании «Конструктивный общественный диалог — основа стабильности и процветания Казахстана» поручил разработать единую жилищную политику, которая будет соответствовать различным уровням семейного дохода. И сейчас в стране внедряются новые жилищные программы, которые способствуют повышению доступности жилищной ипотеки.

Участие в долевом строительстве — это один из популярных способов приобретения жилого помещения на первичном рынке, поскольку имеет ряд преимуществ, главным из которых является низкая цена по сравнению со вторичным жильем.

Правовое регулирование отношений по участию граждан в долевом строительстве осуществляется в соответствии с Законом Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» (далее —
закон) от 7 апреля 2016 года № 486-V. Положения данного закона регулируют общественные отношения, связанные с деятельностью по долевому участию в жилищном строительстве многоквартирных жилых домов за счет привлечения денег физических и (или) юридических лиц, а также устанавливают гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.

Закон распространяется на отношения, в которых одна сторона обязуется обеспечить строительство многоквартирного жилого дома и передать по завершении строительства второй стороне квартиры или нежилые помещения в многоквартирном жилом доме, а вторая — произвести оплату и принять квартиры или нежилые помещения в многоквартирном жилом доме.

Принятие вышеуказанного закона помогло решить ряд проблем общества. В частности, в нем определены права и обязанности участников долевого строительства, перечислены возможные формы и методы государственного воздействия на процесс осуществления долевого строительства, урегулированы правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан.

Суть долевого строительства заключается в том, что дольщики отдают деньги до начала строительства, а уже потом, когда многоквартирный жилой дом будет построен, им предоставят жилье. Закон указывает, что долевое участие в жилищном строительстве — это отношения сторон, основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве. То есть прежде чем передать деньги застройщику, застройщик с дольщиком должны заключить договор.

Договор о долевом участии в жилищном строительстве, который заключается между застройщиком или уполномоченной компанией и дольщиком в письменной форме, считается действующим с момента постановки его на учет. Соглашение регулирует правоотношения обеих сторон, поскольку они связаны с долевым участием в жилищном строительстве.

Учет договора о долевом участии осуществляется местным исполнительным органом по месту нахождения многоквартирного жилого дома. Местному исполнительному органу направляется уполномоченной компанией в течение пяти рабочих дней со дня заключения договора в соответствии с Правилами ведения единой информационной системы долевого участия в жилищном строительстве.

Закон не содержит конкретного перечня существенных условий договора о долевом участии в жилищном строительстве. При этом приказом министра национальной экономики Республики Казахстан от 28.07.2016 года № 345 утверждена типовая форма договора о долевом участии в жилищном строительстве, которая является обязательной при заключении соответствующих договоров с дольщиками. Типовая форма договора о долевом участии в жилищном строительстве предусматривает предмет, стоимость договора, порядок расчетов, права и обязанности сторон, порядок приема и передачи доли, обстоятельства непреодолимой силы, ответственность сторон, дополнительные положения, юридические адреса и банковские реквизиты сторон.

Если говорить о правовой природе договора долевого участия в строительстве жилых домов, то действия застройщика можно рассматривать как процесс выполнения работ, результатом которого выступает непосредственно само строительство объекта недвижимости. Поскольку данный договор направлен на выполнение работ, то действия обязанного лица направлены именно на выполнение работ, результатом которых является часть объекта недвижимости, включая передачу прав части объекта недвижимости дольщику пропорционально вложенным им денежным средствам.

Анализ статистических данных по спорам в сфере договорных обязательств, связанных с долевым строительством за 2021-2022 годы в Казахстане, показывает тенденцию увеличения исков, что говорит о ненадлежащем исполнении обязательств и нарушений закона, допускаемых, как правило, застройщиками, что приводит к увеличению споров.

Право на судебную защиту — это регламентированная законом возможность любого лица обратиться в суд для защиты нарушенного или оспоренного права или охраняемого законом интереса. Гарантом этого права на судебную защиту выступает Конституция Республики Казахстан.

В Казахстане практика долевого участия в жилищном строительстве небольшая, однако имеет перспективы для дальнейшего развития при правильном применении названного закона в соответствии с действующим законодательством.

На сегодняшний день существуют значительные проблемы в области долевого строительства, которые связаны также с невыполнением обязательств по договору в отношении участников долевого строительства.

Как показывает судебная практика, среди основных проблем, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, особо выделяются следующие: затягивание сроков (приостановка или полная остановка) строительства и передачи объекта в эксплуатацию, несоответствие качества выполненных работ на объекте недвижимости строительным нормам и стандартам.

В связи с распространенностью исследуемого рода правоотношений изучим процессуальные особенности рассмотрения судами дел в сфере долевого участия в жилищном строительстве подробнее. При разрешении судами споров, связанных с долевым участием в жилищном строительстве, судебная практика в целом направлена на защиту прав граждан — участников долевого участия в жилищном строительстве.

В Казахстане права и законные интересы дольщиков защищены механизмом гарантирования при наступления гарантийного случая. В настоящее время данный вопрос регулируется Единым оператором. Это как альтернатива страхованию ответственности застройщиков.

Основными задачами Единого оператора являются обеспечение стабильности и эффективности системы гарантирования, защита прав и законных интересов дольщиков при наступлении гарантийного случая и иные задачи, осуществляемые в целях стимулирования рынка долевого жилищного строительства. Наличие в законодательстве этих норм обусловлено необходимостью защиты конституционных прав и законных интересов граждан. Поэтому они должны соблюдаться неукоснительно, как и все другие положения закона.

Вместе с тем при неисполнении или ненадлежащем исполнении уполномоченной компанией обязательств по завершению строительства многоквартирного жилого дома дольщики для завершения строительства вправе образовать жилищный строительный кооператив в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан.

В целом представляется необходимым реформировать законодательство в сфере участия в долевом строительстве, которое должно решить ряд существенных проблем. А именно переход на новую модель финансирования жилищного строительства, что максимально обезопасит дольщиков от рисков, либо ввести обязательную государственную регистрацию договора долевого участия в жилищном строительстве.

Стоит отметить, что, согласно нормам Конституции, высшими ценностями в Республике Казахстан являются права и свободы человека, поэтому не допускается нарушение прав человека, принятые обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Айнур САТАЕВА,
судья Таразского городского суда